Dal 1° novembre 2026 entrerà in vigore l’aggiornamento degli accordi territoriali sugli affitti a canone concordato in provincia di Modena. Le nuove disposizioni riguardano tutti i 47 comuni modenesi, dal capoluogo a Carpi, Sassuolo, Mirandola, Vignola e ai centri dell’Appennino. Per proprietari e inquilini vengono precisati alcuni criteri applicativi e le modalità di gestione dei contratti, comprese le locazioni delle singole stanze. Non si tratta, però, di un aumento generalizzato dei canoni.
L’integrazione agli accordi sottoscritti nel 2023 è stata firmata il 7 ottobre 2026 dalle associazioni dei proprietari immobiliari e dalle organizzazioni degli inquilini, con il coinvolgimento delle rappresentanze delle agenzie immobiliari. Il testo relativo al Comune di Modena risulta depositato il 9 ottobre.
L’obiettivo indicato dalle organizzazioni firmatarie è rendere più omogenei i criteri utilizzati per determinare il canone e verificare la conformità dei contratti. La documentazione è consultabile sul portale di ASPPI Modena, con i testi suddivisi per ciascuno dei 47 comuni.
I nuovi accordi non comportano un aumento automatico degli affitti
Il canone concordato è una formula contrattuale in cui l’importo dell’affitto viene determinato all’interno di intervalli stabiliti dagli accordi territoriali, anziché essere lasciato interamente alla libera contrattazione. Per individuare la fascia applicabile contano il luogo in cui si trova l’abitazione, le dimensioni e le caratteristiche dell’immobile.
Nel Comune di Modena l’accordo distingue quattro zone: centro, semicentro, periferia e area suburbana e rurale. Gli alloggi sono inoltre suddivisi per superficie e caratteristiche, con differenti sottofasce di canone.
Il confronto tra le tabelle dell’accordo 2023 pubblicate dal Comune e quelle contenute nel testo coordinato 2026 per Modena mostra che gli intervalli economici riportati nelle tabelle del capoluogo sono rimasti invariati.
Un esempio aiuta a comprendere il meccanismo. Per un appartamento tra 71 e 90 metri quadrati collocato nella sottofascia C, la tabella del centro di Modena indica un intervallo mensile di 550-600 euro; nella zona periferica, per la stessa classe dimensionale e sottofascia, l’intervallo è di 470-550 euro. Sono valori tabellari, non preventivi validi per qualsiasi immobile: il calcolo effettivo richiede la verifica delle condizioni dell’abitazione e delle regole applicabili.
Il punto è importante soprattutto alla luce della crescita degli affitti registrata negli ultimi anni a Modena e provincia. L’integrazione che entrerà in vigore a novembre interviene principalmente sulle modalità di applicazione degli accordi, senza introdurre un rincaro automatico delle fasce nel capoluogo.
Chi ha già un contratto deve rifarlo?
No, la sola entrata in vigore dell’integrazione non obbliga a riscrivere un contratto già valido.
Il testo coordinato per il Comune di Modena chiarisce espressamente che l’aggiornamento non produce effetti sui contratti a canone concordato già prorogati e successivamente rinnovati tacitamente. Il contratto originario continua a produrre i propri effetti, anche con riferimento alle agevolazioni previste dalla legge, purché sia conforme all’accordo territoriale vigente al momento della stipula.
Lo stesso documento precisa che i contratti con decorrenza anteriore al 1° novembre restano validi fino all’eventuale disdetta di una delle parti, secondo le regole applicabili. Per chi possiede già un contratto regolare, quindi, la prima verifica da compiere è la sua conformità originaria, non la ricerca di un nuovo modulo da firmare.
Affitto di singole stanze: planimetria e spazi condivisi
Tra i chiarimenti più concreti dell’accordo modenese ci sono quelli dedicati alle locazioni parziali, cioè all’affitto di una singola stanza anziché dell’intero appartamento.
La documentazione richiede di allegare una planimetria che distingua gli spazi a uso esclusivo dell’inquilino da quelli condivisi. Cucina, soggiorno, balconi, cantine, cortili e posti auto sono considerati spazi comuni, salvo diversa pattuizione.
Viene inoltre ribadito un limite preciso: non è ammesso utilizzare i canoni previsti per le singole stanze per costruire un contratto che riguarda, in realtà, l’intera abitazione.
Si tratta di indicazioni rilevanti per chi affitta camere a studenti, lavoratori fuori sede o persone che condividono un appartamento. In queste situazioni, una descrizione accurata degli spazi e dei diritti di utilizzo può evitare incomprensioni e contestazioni successive.
Nuovi contratti: attenzione ai modelli e all’attestazione
Per i contratti stipulati secondo gli accordi aggiornati occorre utilizzare i modelli previsti per la specifica tipologia di locazione.
La documentazione pubblicata per Modena comprende gli allegati A, B e C, riferiti alle diverse forme di contratto abitativo, transitorio e per studenti universitari, oltre agli strumenti dedicati alla verifica di conformità. Non tutti i comuni presentano necessariamente gli stessi allegati: per questo è essenziale consultare la documentazione relativa al luogo in cui si trova l’immobile.
Nel testo coordinato sono precisati anche parametri che possono incidere sulla sottofascia applicabile, come la fruibilità di spazi verdi, l’accessibilità dell’abitazione e la disponibilità di parcheggi: sono caratteristiche da accertare caso per caso, non aumenti fissi del canone.
Un passaggio da non trascurare riguarda l’attestazione di rispondenza. Per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie, la conformità economica e normativa all’accordo deve essere verificata secondo le modalità previste, utilizzando l’apposito modello. È un requisito particolarmente importante per accedere correttamente alle agevolazioni fiscali.
Cedolare secca e IMU: quali agevolazioni spettano
Il canone concordato può consentire vantaggi fiscali, ma non tutte le agevolazioni si applicano automaticamente a qualsiasi contratto o in qualsiasi comune.
L’Agenzia delle Entrate ricorda che, in presenza dei requisiti previsti dalla normativa, è possibile applicare la cedolare secca con aliquota agevolata del 10%, anziché quella ordinaria del 21% prevista per molte locazioni abitative a canone libero.
Anche per l’IMU è necessario distinguere le agevolazioni nazionali dalle aliquote stabilite dai singoli comuni. A Modena, per esempio, la riduzione dell’aliquota comunale allo 0,76% auspicata per il 2026 non è stata attuata, come chiarito dall’amministrazione comunale a maggio. Questo non va confuso con l’abbattimento del 25% dell’imposta previsto dalla normativa nazionale per gli immobili che soddisfano i relativi requisiti.
Per il proprietario, dunque, il beneficio effettivo dipende dalla situazione fiscale, dal tipo di contratto, dall’immobile e dalle disposizioni del comune interessato.
Dove trovare le regole per il proprio comune
L’aggiornamento riguarda l’intero territorio provinciale, ma le tabelle economiche e le zone territoriali vanno sempre verificate comune per comune. I valori previsti per Modena non possono essere trasferiti automaticamente a Carpi, Mirandola, Finale Emilia o Pavullo nel Frignano.
La pagina provinciale di ASPPI mette a disposizione i testi degli accordi, gli allegati contrattuali e i riferimenti per individuare le zone. Prima di firmare un nuovo contratto è opportuno verificare l’indirizzo esatto dell’alloggio, la superficie considerata, le caratteristiche che determinano la sottofascia, il modello contrattuale e l’eventuale necessità dell’attestazione.
L’intesa arriva in una fase in cui la pressione sul mercato abitativo modenese resta elevata e alla ricerca di affitti sostenibili si affianca il problema della disponibilità degli immobili, affrontato anche attraverso interventi come il recupero di dieci alloggi comunali sfitti a Carpi.
La scadenza operativa da ricordare è quindi il 1° novembre 2026: da quella data i nuovi contratti a canone concordato dovranno essere predisposti tenendo conto dell’integrazione applicabile al comune interessato. Per chi ha già un contratto in corso, invece, l’aggiornamento non costituisce di per sé una ragione per sostituirlo.